4월 주택 시장이 예상을 밑도는 판매 실적을 기록하면서 봄철 부진이 계속되고 있습니다. 계절적으로 거래가 활발해야 할 시기임에도 구매 심리가 위축된 상황이 지속되고 있습니다.
4월 미국 중고주택 판매, 봄 성수기에도 부진
미국의 중고주택 판매가 4월에도 거의 변화가 없는 부진한 모습을 보였습니다. 전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 지난달 기존주택 판매는 전월 대비 0.2% 증가하여 계절조정 연율 기준 402만 가구에 그쳤습니다. 이는 경제 전문가들이 예상했던 412만 가구 수준에 미치지 못한 결과입니다. 작년 4월과 비교해도 판매량이 변하지 않아 시장의 약세가 지속되고 있음을 보여줍니다.
주택 판매량은 2023년 이후 400만 가구 수준에서 맴돌고 있으며, 이는 역사적 평균인 520만 가구보다 훨씬 낮은 수치입니다. 2022년 모기지 금리가 팬데믹 시대의 저금리에서 상승하기 시작한 이후 미국 주택시장은 지속적인 침체를 겪고 있습니다. 지난해 중고주택 판매는 30년 만의 최저치에 머물렀으며, 올해 들어서도 처음 3개월간 전년 동기 대비 하락세를 이어가고 있습니다.
NAR의 최고 경제학자인 로렌스 윤은 “올봄 주택 구매 시즌 전체를 통해 작년 대비 증가를 예상하지 않는다”고 밝혔습니다. 전통적으로 봄은 주택 시장의 가장 활발한 시기이지만, 올해는 이러한 계절적 특성이 나타나지 않고 있습니다. 이는 높은 모기지 금리와 주택 공급 부족이 구매자들의 진입을 막고 있기 때문입니다.
주택 가격은 계속 상승, 하지만 구매력은 약화
미국의 중앙값 주택 판매가는 4월에 전년 동기 대비 0.9% 상승하여 41만 7700달러를 기록했습니다. 이는 1999년 이후 4월 기준으로 사상 최고가이며, 주택 가격이 34개월 연속으로 전년 동기 대비 상승했음을 의미합니다. 비록 상승률이 둔화되고 있지만, 주택 가격의 상승 추세는 여전히 강하게 유지되고 있습니다.
주택 가격 상승의 배경에는 주택 공급 부족이 있습니다. 팬데믹 초기 초저금리 시대에 촉발된 주택 구매 열풍으로 인해 많은 잠재 구매자들이 시장에서 배제되었고, 이후 수년간의 평균 이하 신규 주택 건설로 인해 공급 부족이 만성화되었습니다. 이러한 공급 부족이 판매 부진 속에서도 주택 가격을 지탱하고 있는 상황입니다.
평균 소득이 주택 가격보다 빠른 속도로 상승하고 있음에도 불구하고, 주택 구매력은 여전히 주요 장애물로 작용하고 있습니다. 초저금리 시대에 급등한 주택 가격으로 인해 많은 예비 구매자들이 시장 진입 자체가 불가능한 상황에 처해 있습니다. 이는 주택 시장의 구조적 문제로 지속적인 개선이 필요한 상황입니다.
모기지 금리 변동과 주택 재고 증가의 신호
4월에 거래된 주택들은 대부분 2월과 3월에 계약이 체결되었을 때 모기지 금리가 5.98%에서 6.38% 사이에서 움직였습니다. 프레디맥에 따르면 지난주 평균 금리는 6.37%로 유지되었으며, 이는 작년 같은 시기보다는 낮지만 이란과의 분쟁 이후 에너지 가격 급등으로 인한 인플레이션 우려로 변동성을 보이고 있습니다. 모기지 금리의 불확실성은 구매자들의 의사결정을 더욱 어렵게 만들고 있습니다.
4월 말 기준 미판매 주택은 147만 가구로 전월 대비 5.8%, 작년 4월 대비 1.4% 증가했습니다. 이는 2019년 4월 이후 가장 많은 수치이지만, 팬데믹 이전의 전형적인 수준인 약 200만 가구에는 여전히 미치지 못하고 있습니다. 현재의 판매 속도로 환산하면 4.4개월 공급량에 해당하며, 전통적인 균형 시장은 5~6개월 공급량이 필요합니다.
주택 재고 증가의 한 가지 요인은 주택이 시장에 더 오래 머물고 있다는 점입니다. 지난달 주택의 평균 판매 기간은 32일로 3월의 41일에서 단축되었지만, 작년 4월의 29일보다는 길어졌습니다. NAR의 윤 경제학자는 “재고가 30% 성장해야 하지만 현재 그 정도의 성장을 보지 못하고 있다”고 지적했습니다.
지역별 가격 하락 신호와 시장의 불균형
주택이 판매되는 데 더 오래 걸리면서 많은 대도시 지역, 특히 남부와 중서부에서 요청 가격이 하락하기 시작했습니다. 부동산 정보 사이트 리얼터닷컴에 따르면 전국 중앙값 주택 리스팅 가격은 4월에 작년 동기 대비 하락했습니다. 이는 공급 증가와 구매자 수요 약화가 동시에 진행되고 있음을 시사합니다.
구매력이 있는 소수의 구매자들은 시장에 나온 더 많은 주택으로부터 혜택을 받고 있습니다. 다만 주택 재고 수준이 여전히 역사적 규범보다 훨씬 낮기 때문에, 이러한 혜택은 제한적입니다. 시장의 불균형은 구매자와 판매자 모두에게 어려운 환경을 만들고 있으며, 특히 판매자들의 입장에서는 가격 조정을 고려해야 하는 상황이 되었습니다.
전문가들은 주택 시장의 정상화를 위해서는 상당한 규모의 재고 증가가 필수적이라고 지적하고 있습니다. 현재의 추세가 계속된다면 더 많은 지역에서 가격 조정이 나타날 가능성이 높습니다. 다만 장기적인 공급 부족 구조가 개선되지 않는 한, 주택 가격의 급격한 하락은 어려울 것으로 예상됩니다.
주택 구매 시 고려할 실용적 팁
현재의 주택 시장 환경에서 구매를 고려하는 사람들은 몇 가지 전략을 세워야 합니다. 첫째, 모기지 금리 변동을 주시하고 금리가 낮아질 때를 기다리는 것이 중요합니다. 둘째, 주택이 시장에 더 오래 머물고 있다는 점을 활용하여 협상의 여지를 만들 수 있습니다. 셋째, 남부와 중서부 지역에서 가격 하락이 시작되고 있으므로 지역별 시장 동향을 면밀히 살펴봐야 합니다.
구매자들은 사전 승인(pre-approval)을 받아 구매력을 명확히 하는 것이 좋습니다. 현재 시장에서는 판매자들이 더 신중해지고 있기 때문에, 구매자의 재정 능력을 증명하는 것이 중요합니다. 또한 장기적인 관점에서 주택을 선택하되, 단기적인 가격 변동에 흔들리지 않는 것이 필요합니다. 전문가의 조언을 구하고 시장 데이터를 정기적으로 확인하는 습관도 도움이 됩니다.
※ 보도 내용을 정리한 자료입니다. 법률·의료·투자 판단은 전문 자문이 필요합니다.