장기보유특별공제는 집이나 땅을 3년 이상 갖고 있다 팔 때 양도차익의 일부를 빼 주는 제도입니다. 일반 주택·토지는 보유 1년마다 2%씩 최대 30%, 2년 이상 거주한 1세대 1주택은 보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%)로 최대 80%까지 빠집니다(소득세법 제95조). 아래에 판 가격·산 가격과 보유·거주 기간을 넣으면 공제율과 공제액이 바로 나옵니다.
예: 9억 원에 산 집을 10년 보유·거주하고 15억 원에 팔았고 필요경비가 3,000만 원인 1세대 1주택 → 장기보유특별공제 91,200,000원, 공제 후 양도차익 22,800,000원 (아래 계산기 기본값)
- 적용 기준 소득세법 제95조 제2항(표1 일반 연 2% 최대 30%, 표2 1세대 1주택 보유·거주 각 연 4% 최대 80%), 제89조(1세대 1주택 12억 원 비과세·초과분 안분)
- 반영한 것 양도차익, 12억 원 초과 비율, 보유·거주 연수(1년 미만 버림), 거주 2년 미만이면 일반 공제
- 반영하지 않은 것 다주택 중과(중과 대상이면 공제 배제), 미등기 양도, 상속·증여 주택의 기간 계산, 일시적 2주택 등 특례 판정, 세율·기본공제(양도세 계산기에서)
- 개편안 비교 정부 2026년 세제개편안(2026.8.3 발표, 국회 심의 전): 1주택 장특공을 2028년 거주 연 6%·보유 연 2%, 2029년부터 거주 연 8%(최대 80%)만 적용하는 안. 출처: 조세금융신문·SBS Biz 보도
- 기준 확인일 2026.11.01
장기보유특별공제율 표 (2026년 현행)
| 기간 | 일반 (표1) 보유 | 1세대 1주택 (표2) 보유 | 1세대 1주택 (표2) 거주 |
|---|---|---|---|
| 2년 | 0% | 0% | 8% (보유 3년 이상일 때) |
| 3년 | 6% | 12% | 12% |
| 4년 | 8% | 16% | 16% |
| 5년 | 10% | 20% | 20% |
| 6년 | 12% | 24% | 24% |
| 7년 | 14% | 28% | 28% |
| 8년 | 16% | 32% | 32% |
| 9년 | 18% | 36% | 36% |
| 10년 | 20% | 40% | 40% |
| 11년 | 22% | 40% | 40% |
| 12년 | 24% | 40% | 40% |
| 13년 | 26% | 40% | 40% |
| 14년 | 28% | 40% | 40% |
| 15년 이상 | 30% | 40% | 40% |
1세대 1주택 공제율은 보유 칸과 거주 칸을 더합니다. 예를 들어 10년 보유하고 그중 5년 살았으면 보유 40% + 거주 20% = 60%입니다. 1세대 1주택 표2는 보유 3년 이상이면서 거주 2년 이상일 때만 적용되고, 거주 2년 미만이면 표1(최대 30%)을 씁니다.
장기보유특별공제 계산 순서
- 양도차익 = 판 가격 − 산 가격 − 필요경비
- 1세대 1주택이면 12억 원 넘는 부분만 과세: 양도차익 × (판 가격 − 12억) ÷ 판 가격
- 공제율 = 표1 또는 표2 (보유 3년 미만이면 0%)
- 장기보유특별공제액 = 과세 대상 양도차익 × 공제율
- 남은 금액에서 기본공제 250만 원을 빼고 세율을 곱하면 양도소득세 → 양도세 계산기
2026년 세제개편안: 보유보다 거주
정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안에는 1세대 1주택 장기보유특별공제를 거주 중심으로 바꾸는 안이 들어 있습니다. 보도에 따르면 2028년에는 거주 연 6%·보유 연 2%, 2029년부터는 보유 공제를 없애고 거주 연 8%(최대 80%)만 적용하는 단계적 개편입니다. 10년 이상 실제로 산 1주택자는 지금과 같은 80%를 받지만, 오래 갖고만 있고 거주가 짧으면 공제가 크게 줄어듭니다. 아직 국회 심의 전이라 내용이 바뀔 수 있으니, 위 계산기의 ‘참고’ 줄은 방향을 가늠하는 용도로만 보세요.
자주 묻는 질문
장기보유특별공제 한도는 얼마인가요?
공제율 기준으로 일반 주택·토지·건물은 최대 30%(15년 이상 보유), 2년 이상 거주한 1세대 1주택은 보유 40% + 거주 40%로 최대 80%(10년 이상 보유·거주)입니다. 현행법에 공제 금액 상한은 따로 없습니다.
3년이 안 되면 공제를 못 받나요?
네. 보유 기간이 3년 이상이어야 공제가 시작됩니다. 일반은 3년 보유 시 6%, 1세대 1주택은 3년 보유·2년 이상 거주 시 보유 12% + 거주 8% = 20%부터입니다.
거주를 안 한 1주택도 받을 수 있나요?
받을 수 있지만 표1 일반 공제(연 2%, 최대 30%)만 적용됩니다. 최대 80% 우대는 2년 이상 거주해야 합니다.
다주택자도 장기보유특별공제를 받나요?
중과세율이 적용되지 않는 일반 양도라면 표1(최대 30%)을 받습니다. 조정대상지역 다주택 중과가 적용되는 주택은 장기보유특별공제를 받을 수 없으므로, 중과 유예 여부를 양도 시점에 확인하세요.
12억 원 이하 1주택도 계산해야 하나요?
1세대 1주택을 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주도)하고 12억 원 이하에 팔면 양도소득세가 비과세라 공제를 계산할 필요가 없습니다. 12억 원을 넘으면 넘는 비율만큼의 차익에만 공제와 세금이 적용됩니다.