서울 아파트 거래량 80%가 15억 이하로 쏠리는 이유

최근 서울 아파트 거래량 관련 뉴스를 보며 ‘강남 집값이 떨어진다는데 내 주변 집값은 왜 그대로일까’ 하고 의아했던 분들이 많을 겁니다. 실제로 서울 아파트 매매 시장은 고가 주택과 중저가 주택의 분위기가 완전히 다르게 흐르고 있죠.

정부의 8·3 세제개편안 발표 이후, 서울 아파트 거래량 중 15억 이하 주택이 차지하는 비중이 무려 79%에 달하는 것으로 나타났습니다. 10건 중 8건은 15억 이하의 중저가 아파트라는 뜻입니다. 대출 규제와 전세난이 맞물리며 실수요자들이 대출이 비교적 잘 나오는 가격대로 빠르게 움직이고 있기 때문입니다. 대책 시점별로 서울 아파트 거래 비중이 어떻게 달라졌는지 표로 먼저 확인해 보겠습니다.

서울 아파트 매매 시장의 15억 이하 쏠림 현상

서울 아파트 시장은 대출 규제로 인해 15억 이하 중저가 주택 거래 비중이 79%까지 급증했습니다.

국토교통부 실거래가시스템에 신고된 올해 8월 이후 계약 자료를 보면 확연히 드러납니다. 지난해 10·15 대책 이전 10개월 동안 15억 이하 거래 비중은 평균 73.3%였는데, 대책 이후 올해 7월까지 76.8%로 늘더니, 8·3 세제개편안 이후에는 약 79%까지 치솟았습니다.

이러한 쏠림이 발생하는 직접적인 원인은 주택담보대출 한도입니다. 현재 시가 15억 이하 주택은 최대 6억 원까지 대출이 나오지만, 15억 초과~25억 이하는 4억 원, 25억 초과는 2억 원으로 한도가 급격히 깎입니다. 대출을 최대한 활용해야 하는 매수자 입장에서는 15억 선을 넘기기가 현실적으로 벅찬 구조입니다.

정책 대출과 세제 개편이 중저가 시장에 미친 영향

6억 이하 초저가 단지는 생애최초 주택구입자금 등 정책 대출 덕분에 거래 비중이 25%까지 확대되었습니다.

특히 6억 이하 아파트의 거래 비중이 눈에 띄게 늘었습니다. 이전 17.0%에 불과했던 비중이 최근 25.0%까지 올라섰죠. 노원구 상계동 등 강북 지역을 중심으로 전월세 매물 품귀 현상이 심해지자, 전세를 구하지 못한 신혼부부와 젊은 층이 매매로 선회한 영향이 큽니다.

이들이 적극적으로 집을 살 수 있었던 비결은 생애최초 주택구입자금 같은 저리 정책 대출입니다. 집값의 최대 70%까지 연 3%대 금리로 빌릴 수 있어 일반 시중은행 대출보다 훨씬 이자가 저렴합니다. 반면 9억 초과~15억 이하 거래 비중은 기존 33.1%에서 26.3%로 줄어들며 온도 차를 보였습니다. 대출을 받아도 필요한 자기 자금이 최소 5억 원 이상이라 진입장벽이 높기 때문입니다.

강남 초고가 아파트 거래가 뜸해진 배경과 원인

강남권 초고가 아파트는 8·3 세제개편안에 따른 보유세 부담과 관망세로 인해 거래 비중이 5.8%까지 줄었습니다.

서초구와 강남구 등 강남권 아파트 가격은 세제개편안 발표 이후 한국부동산원 기준 8주 연속 하락세를 이어가고 있습니다. 시세보다 수억 원씩 저렴한 급매물이 나오고 있음에도 매수자들이 쉽게 지갑을 열지 않습니다.

가장 큰 이유는 세제개편안의 불확실성과 보유세 부담입니다. 정부가 초고가 주택에 대한 증세를 예고하면서, 자산가들 사이에서 ‘일단 국회 통과 여부를 지켜보자’는 관망세가 짙어졌습니다. 대출 한도가 2억 원에 불과해 자기 자금으로만 수십억 원을 조달해야 하는 점도 고가 아파트 거래를 가로막는 요인입니다.

무주택 실수요자가 지금 살펴봐야 할 매물 특징

무주택 실수요자는 대출 한도가 넉넉히 나오는 9억 이하 중저가 아파트 중 전세가율이 높은 단지를 봐야 합니다.

현재 서울 아파트 시장은 철저히 자금 조달 능력에 따라 움직이고 있습니다. 대출 한도가 넉넉한 6억 이하 혹은 9억 이하 구간에서 실거주 가치가 높은 곳을 찾는 것이 현실적인 접근입니다. 강북 등 비강남 지역은 전세 물량 부족으로 매매가가 지지받고 있어, 전세가율이 높은 단지일수록 가격이 쉽게 떨어지지 않는 단단함을 보여줍니다.

가장 합리적인 선택지는 본인의 소득과 자산에 맞춰 생애최초 대출 등 정책 금융상품을 적극 활용하는 것입니다. 일반 주담대에 비해 금리 메리트가 확실하기 때문에 매달 나가는 원리금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

하반기 서울 아파트 시장 대응을 위한 체크리스트

하반기 내 집 마련을 계획 중이라면 대출 금리 추이와 전월세 공급량 변화를 주기적으로 점검해야 합니다.

정부의 세제개편안 입법화 과정과 국회 처리 결과에 따라 강남권 등 고가 시장의 방향성이 다시 결정될 것입니다. 실수요자라면 아래 세 가지 항목을 매월 점검하며 매수 시점을 저울질하는 것이 좋습니다.

• 거주 희망 지역의 전월세 매물 증감 여부 (강북 등 전세난 지역 중심)
• 정부 정책 대출의 금리 변동 및 자격 요건 유지 여부
• 본인 DSR(총부채원리금상환비율) 한도 내에서의 실제 대출 가능 금액

자주 묻는 질문

왜 강남 아파트는 안 팔리고 15억 이하만 거래되나요?

초고가 주택에 대한 대출 규제와 보유세 부담이 큰 상황에서, 8·3 세제개편안의 국회 처리 불확실성으로 관망세가 짙어졌기 때문입니다. 반면 15억 이하 주택은 최대 6억 원까지 대출이 가능하고, 6억 이하 주택은 저리의 정책 대출을 이용할 수 있어 실수요가 몰리고 있습니다.

지금 15억 이하 서울 아파트를 매수해도 괜찮을까요?

자금 여력과 대출 한도를 꼼꼼히 계산한 실수요자라면 매수를 고려해 볼 만합니다. 전세 물량 부족으로 강북 등 비강남 지역의 매매가가 지지받고 있으므로, 생애최초 대출 등 유리한 금리 조건을 활용할 수 있는 중저가 매물을 선별적으로 접근하는 것이 유리합니다.

이 글은 정보 제공 목적이며 특정 종목·상품의 매수·매도를 권유하지 않습니다. 투자 판단과 책임은 본인에게 있습니다.