12월에 고지되는 주택분 종합부동산세를 계산해 드립니다. 공시가격 합계와 주택 수를 넣으면 기본공제(1세대 1주택 12억 원, 그 밖에 9억 원), 공정시장가액비율 60%, 세율, 재산세 중복분 공제, 1세대 1주택 고령자·장기보유 세액공제, 농어촌특별세까지 종합부동산세법 계산 순서대로 적용합니다. 2026년 12월 고지분(과세기준일 2026년 6월 1일) 기준입니다.
예시 주택 공시가격 합계 15억 원, 나이 65, 보유 기간 10년 → 종합부동산세 + 농어촌특별세 168,480원 (아래에 내 숫자를 넣으면 바로 다시 계산됩니다)
공동명의 1주택은 각자 9억 원 공제(또는 1세대 1주택 특례 신청)라 결과가 다릅니다. 직전 연도 세액의 150% 세부담 상한, 합산배제 임대주택, 법인 주택은 반영하지 않았습니다.
- 적용 기준 종합부동산세법 제8조·제9조(2026-01-01 시행), 시행령 제2조의4·제4조의3: 기본공제 1세대 1주택 12억·그 밖 9억, 공정시장가액비율 60%, 2주택 이하 0.5~2.7%·3주택 이상 0.5~5.0%
- 반영한 것 재산세 중복분 공제(과세표준 × 60% × 0.4% 어림), 1세대 1주택 고령자 20·30·40%·장기보유 20·40·50%(합계 최대 80%), 농어촌특별세 20%
- 반영하지 않은 것 세부담 상한 150%, 공동명의 특례, 합산배제 임대주택, 법인, 실제 재산세 부과액 비율, 2027년 실거주 14억 개정안(국회 심의 중)
- 기준 확인일 2026.11.02 · 계산식과 예시는 아래 설명에 있습니다
종합부동산세 계산 순서
- 과세표준 = (주택 공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율 60%. 기본공제는 1세대 1주택자 12억 원, 그 밖의 개인 9억 원입니다.
- 세율: 2주택 이하는 과세표준 3억 원 이하 0.5%부터 94억 원 초과 2.7%까지 7단계, 3주택 이상은 12억 원까지 같고 그 위부터 2.0~5.0%입니다.
- 재산세 중복분 공제: 같은 금액에 이미 낸 재산세만큼을 뺍니다. 이 계산기는 과세표준 × 60% × 재산세 세율 0.4%로 어림합니다.
- 1세대 1주택 세액공제: 만 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%와 5년 이상 보유 20%, 10년 40%, 15년 50%를 합쳐 최대 80%까지 뺍니다.
- 남은 종부세에 농어촌특별세 20%가 더 붙습니다.
2주택 이하 세율표
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% |
| 3억~6억 원 | 150만 원 + 3억 원 초과분의 0.7% |
| 6억~12억 원 | 360만 원 + 6억 원 초과분의 1.0% |
| 12억~25억 원 | 960만 원 + 12억 원 초과분의 1.3% (3주택 이상 2.0%) |
| 25억~50억 원 | 2,650만 원 + 25억 원 초과분의 1.5% (3주택 이상 3,560만 원 + 3.0%) |
| 50억~94억 원 | 6,400만 원 + 50억 원 초과분의 2.0% (3주택 이상 1억 1,060만 원 + 4.0%) |
| 94억 원 초과 | 1억 5,200만 원 + 94억 원 초과분의 2.7% (3주택 이상 2억 8,660만 원 + 5.0%) |
예를 들어 공시가격 15억 원 집 한 채를 10년 보유한 만 65세라면, 과세표준 1억 8,000만 원에 0.5%를 곱한 90만 원에서 재산세 중복분 약 43만 원을 빼고, 세액공제 70%(고령자 30% + 장기보유 40%)를 적용해 종부세는 약 14만 원, 농어촌특별세를 더해 약 17만 원입니다.
자주 묻는 질문
종부세는 언제 내나요?
6월 1일에 주택을 가진 사람에게 국세청이 11월 하순에 고지서를 보내고, 12월 1일부터 15일까지 냅니다. 홈택스·손택스나 은행에서 낼 수 있습니다.
2026년에 1주택 공제가 14억 원으로 오르나요?
정부가 국회에 낸 2026년 세제개편안에는 실거주 1주택자 기본공제를 14억 원으로 올리는 안이 들어 있지만, 국회를 통과해도 2027년 고지분부터 적용되는 안입니다. 2026년 12월 고지분은 지금 법대로 12억 원입니다.
부부 공동명의면 어떻게 계산하나요?
공동명의 1주택은 부부가 각자 자기 지분의 공시가격에서 9억 원씩(합쳐 18억 원) 공제받습니다. 9월 16~30일에 신청하면 1세대 1주택자처럼 12억 원 공제와 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수도 있어, 둘 중 유리한 쪽을 고릅니다.
이사 때문에 잠깐 2주택이면요?
새 집을 산 뒤 3년 안에 예전 집을 팔면 일시적 2주택으로 1세대 1주택 계산을 받을 수 있습니다. 상속주택, 지방 저가주택도 같은 특례가 있으며, 모두 9월 16~30일에 신청해야 합니다.
계산 결과는 이해를 돕기 위한 추정치입니다. 재산세 중복분은 실제 재산세 부과액 비율로 계산되고, 직전 연도 세액의 150% 세부담 상한이 적용될 수 있어 고지서와 다를 수 있습니다. 참고: 종합부동산세법 제8조·제9조, 종합부동산세법 시행령 제2조의4(공정시장가액비율 60%), 국세청 홈택스
이어서 많이 쓰는 계산기
- 양도세 계산기 — 판 가격·산 가격·보유·거주 기간으로 주택 양도소득세와 장기보유특별공제를 계산합니다
- 취득세 계산기 — 집값·주택 수·면적으로 취득세와 지방교육세·농어촌특별세를 계산합니다
세금·연말정산·절세 다른 계산기
- ISA 절세 계산기 — 투자금·수익률을 넣으면 일반 계좌 대비 절세액이 나옵니다
- 상속세 계산기 — 상속재산·배우자·자녀 수로 상속세 공제와 납부세액을 계산합니다
- 자동차세 계산기 — 배기량·최초 등록 연도로 올해 자동차세와 연납 할인액을 계산합니다
- 증여세 계산기 — 받는 금액·관계·10년 합산으로 증여세와 공제 한도를 계산합니다
- 양도세 계산기 — 판 가격·산 가격·보유·거주 기간으로 주택 양도소득세와 장기보유특별공제를 계산합니다
- 세금 3.3% 계산기 — 3.3%·8.8%를 떼면 받는 돈과, 받고 싶은 금액의 세전 금액을 계산합니다
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