양도세 계산기 2026: 1세대 1주택 12억 비과세·장기보유특별공제 주택 양도소득세

집을 팔 때 내는 양도소득세를 계산해 드립니다. 1세대 1주택이면 12억 원 비과세와 초과분 안분, 보유·거주 기간별 장기보유특별공제(최대 80%)를, 그 밖의 주택이면 일반 세율과 단기 보유 세율을 소득세법 계산 순서대로 적용합니다.

예시 파는 가격 1,500,000,000, 산 가격 900,000,000, 필요경비 3,000만 원 → 양도소득세 + 지방소득세 1,963,500원 (아래에 내 숫자를 넣으면 바로 다시 계산됩니다)

양도소득세 계산 순서

1. 양도차익 = 파는 가격 − 산 가격 − 필요경비(취득세, 중개수수료, 확장·새시 같은 자본적 지출).
2. 1세대 1주택: 2년 이상 보유(조정대상지역에서 2017년 8월 3일 이후 산 집은 2년 거주도)하면 파는 가격 12억 원까지 비과세. 12억 원이 넘으면 차익 중 (파는 가격 − 12억) ÷ 파는 가격 비율만 과세합니다.
3. 장기보유특별공제: 3년 이상 보유하면 일반 주택은 연 2%(최대 30%), 1세대 1주택에서 2년 이상 거주했으면 보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%), 합계 최대 80%.
4. 기본공제 연 250만 원을 뺀 과세표준에 세율: 보유 1년 미만 70%, 1~2년 60%, 2년 이상 기본세율(6~45%). 지방소득세 10%가 더 붙습니다.

예를 들어 9억 원에 산 집을 10년 보유·거주한 뒤 15억 원에 팔고 필요경비가 3,000만 원이면, 차익 5억 7,000만 원 중 12억 원을 넘는 비율(20%)인 1억 1,400만 원만 과세 대상이 되고 장기보유특별공제 80%를 빼 위 계산기처럼 세금이 크게 줄어듭니다.

자주 묻는 질문

일시적 2주택도 비과세가 되나요?

새 집을 산 뒤 3년 안에 예전 집을 팔고, 예전 집이 비과세 요건을 갖췄으면 1세대 1주택처럼 비과세를 받을 수 있습니다(새 집은 예전 집을 산 뒤 1년이 지나 사야 함). 이 경우 주택 수를 ‘1세대 1주택’으로 골라 계산해 보세요.

신고는 언제 하나요?

판 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하고 세금을 내야 합니다. 늦으면 가산세가 붙습니다. 홈택스에서 직접 신고할 수 있습니다.

계산 결과는 이해를 돕기 위한 추정치입니다. 조정대상지역 다주택 중과, 분양권·입주권, 상속·증여 받은 주택, 공동명의 분할, 부담부증여 등은 반영하지 않았습니다. 참고: 소득세법 제95조(양도소득금액과 장기보유특별공제), 국세청 홈택스

이어서 많이 쓰는 계산기

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